С апреля 2025 года государственная программа «Семейная ипотека» позволяет приобрести вторичное жилье, но только там, где мало или нет вообще строящихся многоквартирных домов. «Лента.ру» рассказывает, кто может воспользоваться обновленной программой, в каких городах она действует, какое жилье по ней можно купить и на каких условиях.

Что такое «Семейная ипотека» на вторичном рынке

«Семейная ипотека» на вторичное жилье — это, по сути, расширение действующей с 2018 года программы субсидированного кредитования семей с детьми на покупку жилья. По задумке Минфина, эта мера позволит людям, живущим в регионах с низким объемом строительства, взять ипотеку по ставке ниже рыночной.

Купить квартиру на вторичном рынке в рамках «Семейной ипотеки» можно лишь один раз

Кто может купить вторичное жилье по «Семейной ипотеке»

Раньше «Семейная ипотека» позволяла приобрести квартиру только у застройщика по договору купли-продажи — как в строящемся, так и в готовом доме. Купить жилье на вторичном рынке с ее помощью могли:

• семьи с детьми-инвалидами до 18 лет;
• семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низким объемом строительства;
• семьи с двумя детьми до 18 лет, которые проживают в малых городах России (с населением менее 50 тысяч человек).

Теперь же оформить льготный заем на покупку вторичного жилья в таких городах могут все семьи, где есть хотя бы один ребенок младше шести лет. Заемщиком может стать как мать, так и отец, также они могут привлечь созаемщиков (не обязательно друг друга). Необходимое условие: человек, который оформляет «Семейную ипотеку», должен иметь российское гражданство.

«Таким образом, это нововведение расширяет программу на города, где ранее она была недоступна, и параллельно помогает стимулировать рост населения в регионах с низкой рождаемостью и высоким уровнем оттока молодого поколения», — пояснил «Ленте.ру» экономист, основатель сервиса бесплатной проверки кредитной истории КРЕДЧЕК Эльман Мехтиев.

В каких городах можно купить квартиру во вторичке

«Семейную ипотеку» на вторичное жилье нельзя взять в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Купить квартиру можно только в городах России, где по состоянию на 1 января 2025 года строилось не более двух многоквартирных домов. По последним данным, в новую программу вошел 901 город.

Центральный федеральный округ

Северо-Западный федеральный округ

Южный федеральный округ

Северо-Кавказский федеральный округ

Уральский федеральный округ

Приволжский федеральный округ

Сибирский федеральный округ

Дальневосточный федеральный округ

Список доступных городов будет обновляться каждые полгода. Следующая ревизия — 1 июня 2025 года

Какое жилье на вторичном рынке можно купить

Жилье, на которое будет оформляться льготная ипотека, должно соответствовать следующим критериям:

• квартира должна находиться в доме, который построили не более 20 лет назад. Если многоквартирный дом возвели до 2006 года, оформить ипотеку не получится;
• дом, в котором находится квартира, не может быть признан аварийным;
• квартира должна располагаться в городе, где строится не более двух новых домов;
• сделку нельзя проводить между взаимозависимыми лицами — так называют людей, отношения между которыми могут влиять на условия и результаты совершаемых ими сделок. Например, взаимозависимыми лицами считают супругов, родителей и детей или начальника и подчиненного.

Частные дома во вторичке под новые условия госпрограммы не подпадают

Условия кредитования

• Льготная процентная ставка по «Семейной ипотеке» на вторичном рынке остается такой же, как и на покупку новостройки или строительство жилого дома, — 6 процентов.
• Максимальная сумма кредита — 6 миллионов рублей.
• Максимальный срок кредитования — 30 лет.
• Первоначальный взнос — не менее 20 процентов от стоимости жилья.

Возможно купить жилье дороже, но с условием, что часть кредита свыше 6 миллионов рублей будет выдана не по льготной, а по рыночной ставке

Список документов

Процесс получения любой ипотеки начинается с подготовки документов. Для «Семейной ипотеки» особенно важны документы, подтверждающие наличие детей и их возраст, рассказала «Ленте.ру» профессор кафедры экономической безопасности и управления рисками Финансового университета при правительстве РФ Надежда Капустина.

Перед подачей документов в банк необходимо удостовериться, что на руках у вас есть:

• действующий паспорт;
• СНИЛС;
• свидетельство о браке (если есть);
• свидетельство о рождении ребенка (или детей);
• справка о доходах;
• выписка из трудовой книжки.

Также для рассмотрения заявки на льготную ипотеку банку нужно предоставить документы на выбранную квартиру:

• выписку из ЕГРН;
• технический паспорт объекта;
• справку об отсутствии задолженностей.

Банк проверит юридическую чистоту объекта и оценит его, а затем примет решение о выдаче ипотеки

В каких банках можно оформить «Семейную ипотеку»

Актуальная информация о банках, предоставляющих льготные жилищные программы, доступна на сайте оператора — Дом.РФ. Сейчас в программе участвует 71 финансовая организация:

1. «Сбер»;
2. ВТБ;
3. Альфа-Банк;
4. Банк ДОМ.РФ;
5. Промсвязьбанк;
6. Банк ГПБ;
7. Банк «ФК Открытие»;
8. РОСБАНК;
9. Совкомбанк;
10. Абсолют Банк;
11. Россельхозбанк;
12. «Уралсиб»;
13. Ак Барс Банк;
14. МКБ;
15. Банк «Санкт-Петербург»;
16. РНКБ Банк;
17. Металлинвестбанк;
18. Райффайзенбанк;
19. Банк «Россия»;
20. Уральский банк реконструкции и развития;
21. «Центр-инвест»;
22. Кубань Кредит;
23. МТС Банк;
24. Банк ЗЕНИТ;
25. Банк БЖФ;
26. Азиатско-Тихоокеанский Банк;
27. Банк СГБ;
28. БАНК «Левобережный»;
29. Банк «ВБРР»;
30. Почта Банк;
31. БМ-Банк;
32. Новикомбанк;
33. Дальневосточный банк;
34. ТКБ Банк;
35. АО «ДОМ.РФ»;
36. Банк «КУБ»;
37. Т-Банк;
38. «Урал ФД»;
39. ”Банк ОРЕНБУРГ”;
40. СКБ Приморья «Примсоцбанк»;
41. ЮниКредит Банк;
42. Банк Акцепт;
43. Энергобанк;
44. Генбанк;
45. «РостФинанс»;
46. ИНВЕСТТОРГБАНК;
47. Банк «Приморье»;
48. Банк Хлынов;
49. НИКО-БАНК;
50. Банк «Аверс»;
51. Ингосстрах Банк;
52. Банк Финсервис;
53. Тимер Банк;
54. Энерготрансбанк;
55. Банк «Снежинский»;
56. Прио-Внешторгбанк;
57. Банк «Кузнецкий»;
58. «Челиндбанк»;
59. Хакасский муниципальный банк;
60. КОШЕЛЕВ-БАНК;
61. Ланта-Банк;
62. Экспобанк;
63. Челябинвестбанк;
64. КС БАНК;
65. БАНК «СНГБ»;
66. Живаго банк;
67. АКТИВ БАНК;
68. СМП Банк;
69. МИнБанк;
70. Запсибкомбанк;
71. Банк «Возрождение».

Список банков может меняться по мере того, как будет заканчиваться лимит средств, выделенный каждой конкретной финансовой организации. Уточнить, выдает ли конкретный банк «Семейную ипотеку» в данный момент, можно на официальном сайте

Почему банк может отказать в «Семейной ипотеке»

Как рассказал «Ленте.ру» Эльман Мехтиев, в льготной ипотеке могут отказать, если выбранное вторичное жилье:

• находится в регионе, где программа не действует;
• признано ветхим;
• построено раньше установленного программой срока;
• стоимость объекта превышает установленный лимит программы.

Даже если жилье соответствует требованиям программы, в ипотеке могут отказать из-за самого заемщика. Это произойдет, если:

• заемщику исполнится более 75 лет на момент погашения ипотеки;
• заемщик имеет стаж менее трех месяцев на последнем месте работы (это относится и к ИП).

«Также раньше были случаи в федеральных программах, когда были исчерпаны квоты. Эти же риски возможны и в новой программе — выделенного на субсидирование ставок бюджета всегда мало», — подчеркнул Эльман Мехтиев.

Ограничения и уязвимости программы

По условиям программы банк может потребовать досрочного погашения кредита при обнаружении недостоверных сведений, предоставленных заемщиком. К примеру, если выяснится, что квартира была приобретена у взаимозависимых лиц, например, у брата или матери, то субсидированной ставки по ипотеке можно лишиться.

«В этом случае банк вправе повысить проценты до уровня ключевой ставки на дату получения кредита плюс два процента. Впрочем, в практике семейной ипотеки на новостройки такие ситуации были буквально единичными», — рассказал «Ленте.ру» исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

Еще один подводный камень, о котором стоит знать заемщикам, — это риск потерять квартиру в случае невыплаты ипотеки, даже если она является единственным жильем, рассказал Ярослав Баджурак. Исключение — случаи, когда долг не больше 5 процентов от стоимости жилья.

Риски покупки вторичного жилья

Нельзя забывать, что приобретение квартиры на вторичном рынке, в том числе и по программе льготной ипотеки, сопряжено с юридическими и техническими рисками, рассказала Надежда Капустина.

• Частые юридические проблемы: непрозрачная история объекта, неучтенные наследники, незаконные перепланировки.
• Частые технические проблемы после сделки: изношенные коммуникации, плохое состояние несущих конструкций и некачественный ремонт.

«При выявлении юридических дефектов необходимо обратиться к нотариусу и юристу для фиксации нарушений и подготовки претензии продавцу. В крайних случаях придется обращаться в суд для признания сделки недействительной», — рассказала Надежда Капустина.

Технические недостатки, скрытые продавцом, также могут стать основанием для судебного разбирательства, отметила эксперт.
«В этом случае потребуется независимая экспертиза для подтверждения существенности выявленных дефектов», — заключила она.